Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.
Những đối tượng được ngân hàng ưu tiên vay
Ghi nhận cho thấy, hiện nay trên thị trường BĐS, loạt dự án căn hộ, nhà phố chào bán đều nằm trong danh sách được ngân hàng hỗ trợ cho vay. Ngay cả thời điểm ngân hàng siết tín dụng, các chủ đầu tư vẫn liên tục ra chính sách vay cho người mua nhà. Tuy nhiên, hầu hết rơi vào các dự án lớn, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ. Thậm chí, ở một số dự án, ngân hàng còn "giành nhau" cho khách hàng vay.
Chẳng hạn, một số dự án của Nam Long Group đang giới thiệu ra thị trường thời điểm này như giai đoạn 2 Akari City (Q.Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh), Waterpoint (Bến Lức, Long An); Izumi City (Biên Hoà, Đồng Nai)…vẫn được ngân hàng chiến lược hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong vòng 12 tháng. Đáng nói, dự án của DN này liên kết với 5-7 ngân hàng, để cho khách hàng có nhiều lựa chọn vay.
Hay, tại khu Nam, dự án Essensia đang rục rịch thị trường thời điểm này cũng vẫn hỗ trợ khách mua vay tối đa đến 80% giá trị hợp đồng trong thời hạn 35 năm, lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.
Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn - Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, số vốn được ngân hàng "mở thêm" lần này không phải chỉ dành cho BĐS. Bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".
Cụ thể đối tượng được hỗ trợ vay là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển. Theo ông Kiên, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.
Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà. Nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.
Theo các chuyên gia, người mua nhà trong dự án do CĐT phát triển, có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường....luôn nằm trong danh sách được ngân hàng ưu tiên vay.
Bên cạnh đó, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn. dựa trên 3 tiêu chí quan trọng. cụ thể là:
Đối với mục đích vay: Hạn chế cho vay mua BĐS có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) thấp, chỉ để không chờ tăng giá; hạn chế cho vay kinh doanh BĐS.
Đối với tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ mức định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Ví dụ, 1 tài sản 10 tỷ trước đây được định giá 9 tỷ và cho vay 6 tỷ - 7 tỷ, thì nay chỉ được "báo giá" cho vay 5 tỷ. Việc dùng chính các tài sản hình thành trong tương làm tài sản thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.
Nguồn thu nhập trả nợ: đánh giá hồ sơ, kiểm tra kỹ hơn nguồn thu nhập của người vay, giảm nguồn thu được trích ra để trả nợ và tăng khoản chi phí dự phòng của người đi vay. Chẳng hạn, với nguồn thu 100 triệu/tháng, trước đây được tính 50 triệu cho phí sinh hoạt gia đình, 50 triệu trích ra trả ngân hàng, khoản 50 triệu này đủ "cover" cho khoản vay 3 tỷ - 3,5 tỷ; thì nay cũng với nguồn thu 100 triệu/tháng, chỉ được tính 35 – 40 triệu cho khoản trích trả nợ ngân hàng, khoản này chỉ đủ "cover" cho khoản vay 2 tỷ - 3 tỷ.
Thậm chí, theo ông Kiên, có rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, hoặc ngân hàng tăng hệ số quản trị rủi ro, thì khách hàng không còn đủ chuẩn cho vay theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, việc thẩm duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lịch sử tín dụng cá nhân, điểm tín dụng vào thời điểm duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thái độ thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ cho các khó khăn về chỉ tiêu kinh doanh của họ (ví dụ, chỉ tiêu nguồn thu từ phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ/ tài khoản, chỉ tiêu Bảo hiểm khoản vay/ Bảo hiểm nhân thọ)…
